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南京南部新城豪宅规划曝光
据悉，南京南部新城最新的豪宅地块规划草图已经出炉。这块地块被誉为南部新城的“王炸地块”，容积率仅为1.2，位于博雅和著北侧，文渊府南侧，与文璟和颂、中信泰富、伟星誉璟府基本在一条线上。该地块的容积率决定了其主要将用于建设洋房产品，无法进行联排或叠墅的开发。
根据规划草图，该地块将排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品，建议户型为143平方米、175平方米、195平方米、210平方米共四种。通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种方式，最大限度提升小区的品质感。虽然开发商尚未拿地，但南京相关部门已经贴心地提供了详细的规划方案。
高端住宅市场的未来趋势
从规划来看，南部新城的起步户型为143㎡，位列小区四个角，两侧是175㎡户型，而最大户型则位于中央景观四周。这意味着未来南部新城的起步户型总价可能要850万起步，而175㎡户型大概1000万起步。对于预算在700万左右的购房者来说，南部新城的大平层仍然是一个相对划算的选择。
此外，龙江湛江路地块最近也在积极推销，这块地的用地面积为0.95公顷，用地性质为二类居住用地，容积率1.5，建筑限高60米。由于该区域多年未有供应，这块地显得尤为稀缺。预计这块地的总价保守估计1200万起步，主力户型价格在1400万左右。
南京豪宅市场的竞争与挑战
南京的豪宅市场竞争激烈，河西南即将拍卖的地块大概率会是高低配的洋房和联排别墅。洋房估计要1500万级别，而联排别墅估计在2500万左右。对于预算在1200万以下的购房者，不建议等待这些高端项目。江心洲岛北的9块低密用地也属于富人区，无论什么产品都不会配置小户型，1000万预算很难搞到好房子。
有人质疑江心洲的豪宅是否有市场，其实岛北的地块吸引力仍然很大，特别是对鼓楼的老干部和富人们来说。此外，秦淮河畔的低密度地块也与1000万预算的购房者无关。南京的顶豪产品目前明显滞销，这个赛道已经过于拥挤，但也存在机会。
有根儿与没根儿的豪宅
南京的豪宅市场可以分为两类：有根儿的和没根儿的。有根儿的豪宅主要客户群是周围3公里范围内的客户，达到70%以上。比如桃园金茂府，虽然价格高达5.5万+，但由于周围没有竞争对手，想改善的客户只能选择它。
招商G01也是一个典型案例，虽然价格不菲，但河西北的基本盘和河西中、龙江、新街口一带的富人改善需求都能接受。豪宅不需要吸引全南京的客户，只要能搞定周围3公里的客户群就成功了。
相比之下，江宁老东山的嘉和华府虽然价格高，但老东山的客户群明确，行外人很难插手。而江北核心区的很多楼盘则因为缺乏基本盘支持，陷入同质化竞争。
没根儿的豪宅风险大，主要是因为方圆3公里内找不到足够的客户群，或者被竞品稀释。顶豪市场主要问题是竞品太多，同质化严重，价格高导致不好卖。只有做到产品独一无二，才能在市场中脱颖而出。
江心洲岛北的地块虽然吸引力大，但仅靠老干部的购买力是不够的，需要全城搜集客户。因此，岛北的地块一定要低密，最差也要是洋房，小高层根本不具备吸引力。
目前市场上有十几个高性价比的楼盘，了解这些楼盘的详细信息，可以帮助购房者做出更明智的选择。预计今年下半年到明年之间，市场将会有更多性价比不错的楼盘推出。
- 南京南部新城
- 豪宅地块
- 容积率1.2
- 850万起步
