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土地拍卖政策的重大调整
2024年，南京的土地拍卖策略经历了显著的调整，降容与缩减供应量成为主流。去年南京共出让120块地，成交金额仅为600多亿元，远低于2023年的1109亿元。在这120块土地中，主城区仅有74块，且其中一半的容积率在1.6以下。这一变化标志着南京正式进入低密时代，未来新地块的入市将对房价体系产生深远影响。例如，某楼盘的6层洋房均价为4.15万/平，而24层高层均价为3.78万/平，差距接近4000元/平。随着新规的实施，新房的设计也将更加灵活，得房率提高，未来房价将不再是当前高层住宅的水平。
核心区域供求关系的逆转
除了产品形态的变化，房价的走势也与供求关系密切相关。2024年，南京的土地供应主要集中在江北、六合和高淳等区域，而主城区的土地供应则相对稀缺。这种供求关系的变化，尤其是在刚需和改善需求旺盛的区域，如燕子矶和软件谷，导致这些热门板块几乎没有新盘上市。开发商为了提高品质，上市周期也在延长，未来一段时间内，热门板块的新盘供给将非常有限，这使得在售新盘的议价空间逐渐缩小，房价有望回升。
二手房市场的火爆成交
当前，新房市场与二手房市场呈现出明显的分化趋势。2024年，南京的二手房成交量达到9.9万套，同比微涨0.1%。尽管全年二手房成交均价为23661元/㎡，同比下跌超过20%，但随着政策的利好，成交量逐渐稳定，房价也开始趋稳。自6月以来，南京二手房成交均价保持在2.2万-2.3万/㎡之间，显示出市场的回暖。受土地供应量的影响，2025年南京主城的新房供应仍将稀缺，预计将推动二手房市场的进一步升温，刚需购房者将更多地涌向二手房市场。
政策支持与市场预期
在经历了两三年的调整期后，南京的房价已经企稳，进入回升通道。年底的政治局会议提出“适度宽松”的政策基调，央行副行长也表示将落实适度宽松的货币政策。这些政策将为房地产市场注入更多活力，预计2025年将有更多支持楼市的政策出台。南京的房价总体上不会再降，购房者在当前市场环境中能够以七八年前的价格购买到更好的房子，实属难得的机会。
随着市场的变化，购房者应把握时机，果断出手，迎接即将到来的新格局。
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