二手房生意过程大放送 *20%不轻易

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-09-17 00:00:00

笔者要说，因为各地策略不合，且安排频仍，税费及限购等成绩本文不做胪陈，以免误导。这方面靠谱的是咨询本地的房管生意业务局部。各地中介也能知道近期的新闻。

选房：

每个人的侧核心有所不合，一般看房型、楼层、地段、财产和小区（房屋）品质等，逆天的*是且则没法考虑的。但起初考虑的还是本身的承受能力。

房价：按照收入水平测算月还款额（一般不超越收入的40%-50%），用贷款计较器及现行的贷款策略测算合适的贷款总数，较后计较出可以承受的房价区间。贷款策略可以问公积金核心、各商业银行或中介。

房型：关切得房率、通风情形、户型等。

楼层：多层非电梯房优选3或4楼，底楼和顶楼有额外附送面积时也能够考虑，但要关切底楼的采光和顶楼的防水情形，如家里有老人还要考虑爬楼能否轻易。电梯房高楼层为佳，顶楼除外。

地段：周边商业区、出行交通等。
财产及小区（房屋）品质：停车位、安保情形等。和能否有外墙渗水，房间内能否有渗水痕迹等。

因为预算受限，不克不及够八面玲珑，总要接收点不完整。与中介相通时，把自己的需要尽量清晰地告诉对方，以轻易对方从数据库中快速查找合适的房源，提高效率。但假如赶上多次相通后依然弄不清你需要的中介，还是尽量换人。

如有看中的房屋，可以在暴雨后，黄昏，早晨等时段多去几回。暴雨后看能否有漏水痕迹；黄昏看能否有大妈聚集的广场舞；早晨看看近邻的*广播音能否能承受。再给门卫发支烟，多聊聊一般没错。

在选房阶段一定和中介确认卖方的情形，如能否达到免交营业税、个人所得税的情形等（之前魔都是满五年的普通住宅免交，现在改成了二年）。因为中介报出的平常为卖家净到手价，对于看中的房屋，可以请中介购置算计成本（包括购房款，中介费，税费，杂费等），两者之间的价差偶尔候可以达到10%。假如事先没有考虑到这一点贸贸然地交了定金，部署外的几十万成本很有能够毁了生意业务。

签定购房意向书：

在签定正式的购房和谈前，一般先签定购房意向书，这时刻一定要把所有的商定都以书面体式格局写清，如房屋总价、付款体式格局、初步拟定的付款时刻、违约处理的体式格局及抵偿金额等。

卖家承诺赠予家电的，写清数量品牌，型号。较后一定要细读意向书中的条目，不要相信中介和对方的动作承诺。保证对自己有利的事项都已书面形式写入，对自己的义务也要丰裕体味，陌生就问。假如有能力压服对方把需要承担的税费等量化后写入意向书对自己也是很好的保障。除违法的工作，没有什么是不克不及谈和不克不及写的，几百万的生意业务，事前商定的越清晰过后的麻烦会越少。

另外签定意向书前应请求取得房屋近期的产调，可以从生意业务核心取得（能否有典质、房屋所有人等），如发现有不合适卖家或中介描述的处所一定要万分把稳，需要时可以中断生意业务。

签假寓间和谈：

签定意向书的同时，也会和中介签假寓间和谈，此中商定中介费及付款体式格局等，中介费和付款体式格局都是可以谈的，至于谈到什么情形，就看个人的构和水平了。

付出意向金

在签定意向书后一般需要向卖家付出一定的意向金（定金），生意两边违反和谈此时平常为退一赔一或者被充公定金。付款的金额凹凸是和卖家的博弈，付少了，违约成本低，付多了占用了自己的成本。

签定正式合同：

一般在意向书签定的一周内就会签定正式的购房合同，合同与意向书不合的处所是：

1.花样全市同一的；

2.该合同一朝签定并在网上备案后，该套房屋在必准时代内（半年还是三个月）就不克不及再签定新的购房和谈，防止了一房多卖。

3.购房和谈是生意业务核心等局部否认的正式生意业务合同。

当然可以报酬弥补条目，有些商定可以写在意向书中，但不可写在购房和谈中，比方所有卖家应承担的税费也由买家承担，或者为了降低税费做低房价时就不克不及把真实的售价写入。
购房和谈当然厚一些，但大都是花样条目，一般对手工填写的条目做些阅读，保证之前意向书中的主要事项已经都写入即可。

付款：

对买家来说付款一般分为：定金（签定意向书），*款（签定购房合同后的必准时刻内），中期付款（如现金付款比率高建议采用分次付款的形式，房产过户前付清即可），尾款（已交房，*已迁出，公共职业费已过户，费用结清后）。贷款由银行直接发放至卖家账户。

实际把持中，付款的次数和付款金额也是可以商谈的，但要关切：

a)贷款机构对于款比率有请求，如新政请求二套房的公积金贷款的*比率是20%。具体可以扣问中介或贷款机构。

b)在知足上一条请求的情形下，大额付款尽量压到中期付款时付出，还是怕赶上骗子。

c)偶尔候卖家的房屋贷款还没有还清，所以会对于款体式格局有一定的请求。总之，付款体式格局也是还价的砝码，假如他请求现金付款比率高，我们就请求房屋总价响应降低。一样在付款的时刻点上，尽量给自己留足余量，防止违约的发生。

动作买家，为了削减生意业务中能够碰到的风险，尽量把付款往后压，付完尾款及贷款外的全款后，就该当在合同中请求卖家尽量解决过户，免得夜长梦多。

过户：

过户前还需要去生意业务核心审税，等到买家的贷款被核准下去且税审完成后，可以带齐资料去生意业务核心过户，过户的当天需要缴清生意两边所有的税款，所以请带足现金或者为信誉卡留足额度。过户后一般两周内就能够取得革新后的房产证，功令上，恭喜你已经是房产的权利所有人了。

交房：

交房一般水电煤结清，财产和公共职业费做完过户，拿到产证后可以再去公安查一次*，保证卖家*已迁出。如发生了胶葛，事先留足尾款压着不付会是对自己很好的掩护。

中介及中介费：

此处仅对保守中介进行批评冲突。

中介的作用：供应房源信息；撮合生意两边，辅佐把持购房过程等。

中介的收费：各地不合，请咨询各地中介局部。

大中介VS小中介：大中介的优势是内部尺度相对严厉（降低出成绩的概率）。缺点是中介费的还价空间低。小中介正好反面。

扫数生意业务过程中间，中介的作用可大可小。实质上，中介费是为了购置中介的服务。鉴于现在从业人员鱼龙稠浊，中介费尽量商定分多次付出。除非你有自傲在服务费扫数出手后对方依然能够全力而为为你服务。

这里有两个常见的误区需要说明下：中介不是购房关节中必须的插手人员，假如生意两边原本即是熟人，且熟悉生意业务过程，完全可以自行生意业务。一样，假如赶上骗子了，也别期望中介也抵偿你所有的购房损失。一个门店装修成本就十来万，关门走人好过抵偿上百万。

较后归纳一下：

1.选房时量入为出。

2.看房时多看多问多跑几回。

3.签和谈时书面分明所有的商定，和谈中的时刻要留足。

4.保守的付款体式格局是*保障的保障。

5.中介不是全能的，不要过度相信他们的动作承诺。

6.不交损友……