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解读南京国五条细则

来源:吉屋网   发布时间:2013-09-26

南京市国五条细则,根据南京政府发布的公告来看在南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为:2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

解读什么叫国五条细则呢?国五条细则是国务院房地产调控“国五条”实施的细则及具体内容。细则作用主要是控制房价快速增长,已有多个省市完成“国五条”执行细则方案的拟定工作。

南京市国五条细则解读

操作性遭质疑

继续执行限购、二手房交易征收20%个税以及提高二套房贷首付比例等规定都与之前市场的预测基本一致,多位业内人士在接受地产中国网采访时表示,京沪“国五条”细则在短期内仍然会对楼市产生一定的抑制作用,然而由于没有从供需关系上解决根本问题,长期来看,细则将同样难免被市场“消化”的命运,而在楼市挣脱行政强制干预后,房价或会出现新一轮的强势反弹。

10大核心

1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

2、对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构进一步提高第[近日消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

3、已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。

4、对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。

5、购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿。

6、各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

7、对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府,国务院要进行约谈和问责。

8、2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。

9、全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

10、各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,即2015年底,所有地级以上城市原则上要实现联网。

3点新意

首先,限购进一步升级,明确了统一标准;

其次,二手房的个调税,由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收;

第三,少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,上述三点具有新意。

实施细则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,再度给楼市调控加码,被媒体和业界称为是国五条实施细则。

新的国五条实施细则,普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。具体包括6个方面:

一、完善稳定房价工作责任制

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会

城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,对存在住房供过于求等情况的城市,对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

二、坚决抑制投机投资性购房

要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。严格执行第2套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税。

三、增加普通商品住房及用地供应

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域核心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

四、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,核心抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。

强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。

五、加强市场监管和预期管理

2013年起,继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

南京市国五条细则(全文)

市政府关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知

各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位:

根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发号)文件要求,结合南京实际,经研究,南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为:2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

南京国五条细则解读八大要点

一、认真落实稳定房价的工作责任

二、继续严格执行住房限购等政策

三、加大中低价位住房供应力度

四、切实增加普通商品住房用地供应

五、加快保障性安居工程建设

六、强化房地产市场监管

七、完善商品房价格管理制度

八、完善房地产调控联动机制

政策分析

南京市发布了落地细则,提出严格执行住房限购政策,严控新建商品住房价格上涨等八大事项。

重申限购、控价、保障

此次南京市出台的《市政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,基本上是对此前南京房产调控政策的重申。其中,对于限购政策的重申表态最为明显,要求“继续严格执行住房限购”政策。

通知要求,南京市必须严格执行2011年的限购政策,凡在南京市新购商品住房,在签订认购协议前必须开具《新购住房证明》,各相关部门应按限购要求,从严审核,严格把关。

通知重申,在签订认购协议前就必须开具《新购住房证明》,同时要求开发商严格执行。

通知的另一个核心,是要求严格执行商品房价格管理制度,严格执行商品房销售明码标价、“一房一价”和“一价清”的规定,严格在申报价格以内对外销售。对预售方案报价过高且不接受物价、住建部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,暂不核发预售许可证书。

通知同时还提出,加大中低价位住房供应力度,确保迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障性住房今年年底基本交付使用,并加快周边的公建配套设施建设。

全面推进城中村、危旧房改造,全年完成190万平方米的城中村和65万平方米危旧房片区的拆迁任务,完成70个小区、800幢房屋的出新整治任务。

20%个税未具体涉及

3月份南京新房、二手房销售量都达创下新高,因为国务院“国五条”细则,提出将对二手房转让征收20%的个税,同时要求上调二套房的首付比例和贷款利率,不少买房人因此纷纷“抢过户”。

而昨日南京市出台的通知中,对此热点新政并未提及,只提出“继续严格执行差别化住房信贷政策,落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。认真执行第2套住房信贷政策,银行业金融机构、住建等部门要密切配合,加强信息互通共享,强化借款人资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。发挥税收调节作用,认真贯彻国家和省关于个人出售自有住房征收个人所得税的相关规定。同时,要继续推进应用房地产价格评估方法,加强存量房交易税收征管工作。”